Nel contesto della vita condominiale, la convivenza armoniosa rappresenta una sfida quotidiana che richiede il rispetto di precise norme e buone pratiche. Il sistema di regole che disciplina il vivere insieme in un condominio trova fondamento sia nel Codice civile sia all’interno di uno specifico documento: il regolamento condominiale. Quest’ultimo, secondo l’articolo 1138 del Codice civile, è obbligatorio per tutte le strutture con più di dieci condòmini e viene concepito con lo scopo principale di definire comportamenti leciti e vietati, promuovendo il rispetto reciproco e la tutela delle parti comuni dell’edificio.
Le fondamenta della regolamentazione: la “costituzione” del condominio
Le regole condominiali variano in base allo specifico regolamento preparato dall’assemblea o dal costruttore e accettato dai proprietari al momento dell’acquisto. Vi sono, però, alcuni principi generali che accomunano praticamente tutti i regolamenti:
- Rispetto delle parti comuni: ogni condomino può utilizzare scale, ascensore, androni, cortili e spazi condivisi, ma senza recare danno o limitarne la fruizione agli altri residenti .
- Ripartizione delle spese: l’amministrazione deve essere trasparente e le spese vanno suddivise secondo criteri stabiliti dal regolamento o dalla legge.
- Decoro dell’edificio: è vietato compiere atti che modifichino in modo arbitrario la facciata, le parti comuni o l’immagine globale del palazzo, senza l’approvazione dell’assemblea.
- Regole sui rumori: sono previsti specifici orari di silenzio (solitamente 22-7 e 13-16), durante i quali non si possono compiere attività rumorose .
- Divieto di modifiche strutturali non autorizzate: nessun condomino può apportare modifiche sulle parti comuni senza l’espresso consenso dell’assemblea condominiale.
Queste norme hanno valore vincolante per tutti i proprietari e inquilini, includendo anche coloro che prendono in locazione un’unità immobiliare all’interno del condominio.
Comportamenti vietati e sanzioni
L’elenco dei divieti più frequenti in ambito condominiale nasce dall’esigenza di tutelare serenità, sicurezza e decoro. I comportamenti che possono arrecare fastidio, danno o mettere in difficoltà gli altri condòmini sono generalmente proibiti. Tra i principali divieti si annoverano:
- Rumori molesti: Suonare strumenti musicali, utilizzare elettrodomestici rumorosi o eseguire lavori di ristrutturazione fuori dagli orari consentiti rappresenta una delle principali fonti di conflitto .
- Sporcare le parti comuni: Lasciare rifiuti, sporcizia, imbrattare muri o scale con scritte o scarpe sporche viola il principio di rispetto condiviso e può essere sanzionato.
- Affissione non autorizzata di cartelli: Appendere annunci, cartelli o pubblicità senza l’approvazione dell’amministratore è generalmente vietato, soprattutto se può ledere la privacy o recare danno all’immagine del condominio .
- Sbattere tappeti e svuotare briciole: Questa prassi, specie se avviene fuori dagli orari consentiti o direttamente sui balconi sottostanti, è oggetto di divieto esplicito in molti regolamenti.
- Far gocciolare l’acqua dai vasi: Innaffiare piante senza prestare attenzione alle conseguenze per i vicini può essere motivo di lamentele.
- Produzione di fumi o esalazioni: Accensione di barbecue sul balcone, emissioni di fumo o cattivi odori sono fortemente limitati e spesso proibiti nei regolamenti .
- Uso improprio di garage e cantina: È vietato utilizzare questi spazi come officine rumorose o depositi per materiali pericolosi.
- Prendere il sole nudi o in atteggiamenti sconci sui balconi: Anche questi comportamenti compromettono il decoro e la quiete condominiale.
- Gettare oggetti dai balconi: La caduta intenzionale o accidentale di mozziconi di sigaretta, carta o altri oggetti costituisce una delle infrazioni più gravi e può portare a sanzioni amministrative e civili.
Le sanzioni in caso di violazioni possono variare: si va dal semplice richiamo scritto fino all’applicazione di una multa prevista dal regolamento. Nei casi più gravi, specie quando sono coinvolti aspetti di sicurezza o danni materiali, si può persino arrivare a denunce penali.
Animali domestici, privacy e gestione dei rifiuti
La presenza di animali domestici è un tema molto dibattuto. In linea generale, i regolamenti non possono più vietarne il possesso nei singoli appartamenti. Tuttavia, possono essere stabilite regole sul loro comportamento negli spazi comuni: è doveroso tenerli al guinzaglio, impedire che sporchino o disturbino i vicini.
Un altro aspetto importante riguarda la riservatezza e l’accesso agli appartamenti. È vietato entrare nelle proprietà altrui senza autorizzazione per ogni ragione, salvo casi di emergenza documentata o interventi deliberati dall’assemblea condominiale con il supporto dell’amministratore.
La gestione dei rifiuti è regolata in modo puntuale: i bidoni della spazzatura non possono essere lasciati nei pianerottoli o in altri spazi comuni, e vanno rispettati i calendari di raccolta differenziata. L’abbandono di ingombranti o scarti negli androni o nei cortili è sempre sanzionato. Similmente, lo smaltimento di materiali tossici, elettronici o speciali deve seguire le indicazioni comunali e mai avvenire nei cassonetti del condominio.
Modifiche, lavori e spazi comuni: limiti e autorizzazioni
Tutti gli interventi che comportino modifiche strutturali o estetiche alle parti comuni — dal cambiare il colore delle persiane all’installazione di antenne paraboliche, dal posizionamento di impianti di climatizzazione alla sostituzione di porte e finestre che affacciano su spazi condivisi — necessitano di approvazione preventiva dell’assemblea. In assenza di permesso, anche se eseguiti a proprie spese, tali interventi possono essere dichiarati abusivi e il condomino responsabile sarà obbligato al ripristino e potrebbe subire sanzioni.
L’uso degli spazi comuni va sempre concordato: non è consentito “occupare” aree del cortile, delle scale o del giardino con oggetti personali (bici, passeggini, vasi di grandi dimensioni o arredi), salvo che il regolamento lo preveda in modo esplicito e uguale per tutti.
La sicurezza rappresenta un altro elemento essenziale: chiunque installi impianti (impianti di videosorveglianza, allarmi, sistemi di illuminazione) deve seguire precise regole e ottenere autorizzazione, garantendo il rispetto della privacy di tutti i condòmini.
In sintesi, la parola d’ordine per vivere sereni in condominio è rispetto: rispettare le regole, gli spazi, il tempo e la tranquillità di ciascuno. Essere proattivi nel dialogo, informarsi su regolamenti e decisioni dell’assemblea e segnalare con rispetto eventuali problemi, contribuisce in modo determinante a creare un ambiente veramente condiviso e civile.
